各地楼盘问题缠身 房地产公司融资风险主要有哪些

　　黄财生律师，南宁建筑工程律师，现执业于广西创想律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

各地楼盘问题缠身

随着房地产事业的不断撞地，地产行业面临的问题也越来越多。房地产如此庞大华丽的业绩下，到底隐藏了一些什么问题呢有哪些顽疾呢请阅读下面的文字了解。

尽管未来房地产市场充满变数，但今年多数房企可谓纷纷赚得盆钵满金。

今年宣布吸纳中国建筑旗下房地产资产的xx地产，前10月累计实现销售额1216.4亿港元。早在今年年中，xx地产便将年度销售目标从年初的800亿港元上调至1000亿港元。目前，xx地产已经提前完成本年上调后的销售目标。

冰火两重天，尽管业绩方面成绩单华丽，但另一方面xx全国多个项目却问题不断，饱受诟病。而开发商的xx地产态度冷淡、甚至漠视业主的诉求。人们不禁质疑：身为大型央企，社会何在

10月24日，位于辽宁省沈阳市于xx区xx小区居民向记者反映，距离小区xx号楼37米左右的xx城项目，由于建设楼层高达33层，严重影响16号楼4、5单元居民的室内采光，给居民生活造成很大困扰。

针对挡光问题，业主们已经四处走访近3年时间。业主代表再次针对挡光问题到于x区信访局走访。信访局相关负责也责xxx街道协调此事，并承诺与xx协调此事。

其实，在业主与xx的最初交涉过程中，从xx总部到xx城的项目负责人，都曾到户查看挡光情况并承认挡光事实，并口头承诺给予补偿，但怎么解决却没了下文。

无独有偶。日前，沈阳市xx区中xxxx小区的业主向记者反映：xxxxx天钻公寓，在售楼时开发商以“学区公寓”为营销噱头，承诺业主园区拥有岐山一校、四十三中学等名校配套。而在业主实际入住后，却被告知，公寓住户不在上述学区规划内，涉嫌虚假宣传。

就业主投诉的学区房问题，xx方面解释目前已经就学区问题与业主进行了良好的沟通，并且达成了一致意见。但事实上，业主们反映未接到过xx的处理意见，很显然，xx方面的“谎言”不攻自破。

此前，xx天下便早已“风波不断”。工地彩钢房起火以及工地围墙倒塌砸车事故，已经暴露出xx方面在管理上的漏洞和隐患。

西安：千万级别墅再现渗水门

西安xx地产铂宫多家业主反映：他们耗资几百万甚至上千万购买的别墅豪宅出现地下室渗水，下雨时屋顶漏水，地下室冒水的现象。下雨天多家xx铂宫别墅地下室几乎成了“养鱼池”。

“前面的那几排别墅都存在漏水现象，现在物业正在维修，我家也漏水，现在还没轮到维修我家的”，当记者走进该小区，一名业主告诉记者。;在走访中，一位张姓的业主告诉记者，据他了解，出现渗水现象的别墅最少有十几家，这些别墅大多数都出现地下室渗水，屋顶漏水的现象。

开发商方面吕经理表示：“房子不管是高层还是别墅，在建造过程中避免不了一些瑕疵，这些都是正常范围，别墅漏水在任何一个公司都会存在这样的问题。”

xx地产西安有限公司企业诚信问题不仅仅出现在xx铂宫别墅项目。最近西安xx国际社区熙岸楼盘的业主又爆料，xx熙岸项目在施工中涉嫌使用国家明令禁;止的外墙胶粉ESP颗粒砂浆对小高层进行外保温对高层进行外墙内保温。3月24日，又有网民通过人民网给陕西省省长留言，西安xx地产碧林湾项目出现帮助;业主办理假离婚骗房贷的现象。

长沙：社区项目细节处毛病多

xx国际社区是xx地产在湖南的首个项目，业主朱先生一家买了这个项目，并约定了提前验房。

而xx物业要求先交付三个月的物业费及其他相关费用才予以验房，在此之前，已经有多位业主遭到了同样的待遇。“我是来检查自己房子的质量，先验房，然后收房，才谈得上成为业主，才应该交物业费。如果验房不合格，收房都成问题，自然也就不需要再交物业费了。”

很其他多业主反映：“这种现象很普遍，逻辑上不合理，但是又到处存在，算是一种潜在霸王条款。”李先生还透露，因为物业费问题，xx的物业跟已经入住的金南街1、2、3、4栋业主关系一度很紧张，甚至业主还曾出现过激行为。

业主朱先生因为听闻xx的精装房有很多毛病，所以为了验房，他还特地请了专业的验房公司，不验不知道，一验吓一跳，xx果然“名不虚传”。

3个多小时的验下来，将朱先生的房子验了个底朝天，这还是在水电没有彻底检验的结果下，朱先生的验房报告上多出了37条需要整改的地方。玄关有异响，水龙头松动，两个卫生间及生活阳台积水，次卧墙上有裂痕等等各种让人心烦意乱小毛病。

“在xx买房子其实靠的是手气，我验过的房子里面朱先生的房子还算不错的，没什么大毛病，也没有漏水，xx漏水在业内都是出了名了，我验过的金四的有套房子，除了卫生间和厨房，别的全漏水。”;一位验房师指出。

以上是由为您整理的有关地产华丽业绩背后顽疾的内容，希望对您有所帮助。

房地产公司融资风险主要有哪些

在大家眼里，房地产似乎就是非常好的，如今各地的房价高居不下，可以说房地产行业还是比较热门的。但是，房地产企业在经营的时候，也会存在自身的问题，有时候也是需要资金来周转一下的，融资是各企业家会选择的一个方式。同样的，房产融资也会存在一定的风险。对于房地产公司融资风险主要有哪些的问题，将为大家详细介绍。

一、房地产公司融资风险主要有哪些

1、房企不断增加的融资规模

由于房地产行业的特殊性，决定了房地产企业需要投资大量的资金支持企业发展。巨大的投资规模，加上投资周期较长，回收资金速度较慢，适度的引入负债资金支持，是企业可持续发展的必然选择。根据中国统计局官方网站显示，全国房地产企业近5年年度完成投资额分别为25839.3、33065.5、44405.34、52036.26、63919.25亿元，年均增产率平均为25.6%。庞大投资规模下的房地产企业的资产负债率，也远远超过了理想状态下“适度负债”的范围，2007～2012年全国房地产行业资产负债率分别为：74.4%、72.3%、73.5%、74.5%、75.4%75.2%，这6年的平均资产负债率为74.22%。如此居高不下的资产负债率，以及不断增加的融资规模，一旦房地产企业经营状况恶化或者盈利能力下降，到期不能偿还本息，资金供应链的断裂，对企业来说可能是致命的。

2、房企相对单一的融资结构

根据中国统计局官网显示数据，本文把房地产企业近5年的资金来源用表1来表示，由表1可以看出房地产企业的融资方式还是相对比较传统，融资结构相对单一，仍以国内贷款和自筹资金为主。对外资、外商直接投资资金利用明显不足，这也与我国目前的政策有关，国内房地产行业还没有向境外资本开放。房产企业开发的产品为资本占用较大，非日常消费、消耗产品，商品房的销售一定程度和市场的景气、政府政策有关，一旦出现产品滞销、住房空置率高涨，房企的资金将被套住，企业的发展就会出现危机。

3、民间资本开始涉足

由于近年来房地产行业的走热，房产企业的创利能力也在不断增强，社会上不少资本，尤其是高风险资本，开始涉足房地产行业。中小房地产企业在外部融资方面明显能力不足，自身资本有限，银行也随着国家限购政策的实行，对中小房地产企业的放贷减弱。而做为管理混乱、却需高额利润回报的民间资本，却甘愿冒险投资房地产行业，所以民间资本的很大不部分正逐渐被房地产企业所吸纳。这首先是因为，房产企业为了能在房价仍处于高位阶段完成新一轮的房地产开发，急需大量资金支持;其次，目前国内虚拟资本市场不景气，通货膨胀持续不降，放到手头的钱可能贬值，而民间资本又缺乏专业的投资知识，投进资本市场又有可能血本无归;房产企业属于做实业投资企业，在可预见时间范围内大部分城市的房价也不会下降，房产企业又有房产作为抵押，在民间资本看来投资风险相对较低，所以民间资本对房地产投资有着特殊的偏好。

二、房地产企业融资风险原因分析

1、不利的金融环境及政策

房产企业最大的外部融资是银行贷款，所以国内的金融环境及政策，对房产企业外部融资风险影响重大。总体来看，国内目前金融环境并不有利于房产企业发展。从2006年开始，政府开始对房地产行业进行宏观调控，上调银行及金融机构的存款准备金率，中国银行1～3年贷款年利润从06年的仅为3.06%到14年6.15%，同时居民房贷利率也不断增加。对银行资金的过分依赖，使房产企业在金融环境变化过程中很难独立发展，很容易导致资金周转问题、资金链断裂问题的发生，多变的金融环境扩大了房产企业的融资风险。目前房产行业仍没对境外资本开放，只有少量资本通过间接方式投资于房产企业，房产企业失去了大量外资资本的注入。最后，政府限购政策也一定程度上加大了房企的融资风险，“新国八条”规定：购买第二套家庭住房贷款比例不能高于40%，贷款利率不能低于中国银行基准利率的1.1倍，随后有关部门还规定第三套住房不能使用公积金贷款。

2、不健全的资本市场机制

改革开放进行了30多年，我国基本上建立了市场经济制度，但是资本市场价值仍然处于不健全状态。不完善的资本市场制度是导致房产企业过分依赖银行贷款等传统融资方式的重要原因。目前房产企业在一级融资市场过分依赖银行资金，二级融资市场仍然没有建立，房产企业对多方式的融资方式又缺乏相应的认识，企业一旦缺钱会首先想到向银行借钱，而不尝试基金、信托、债券等方式融资，更不会想着创新融资手段。房产行业金融市场缺乏一个多层次的金融体系，房产企业融资更应结合自身特点，创新出一些房地产金融产品，搞活房产金融市场。此外，目前